Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei.
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
- as locações:
- de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
- de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
- de espaços destinados à publicidade;
- em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
- o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
O Que Este Artigo Significa na Prática?
O artigo 1º da Lei do Inquilinato é o artigo fundamental que define o escopo de aplicação da lei. Ele estabelece que toda locação de imóvel urbano no Brasil é regulada pela Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato.
Isso significa que se você aluga um apartamento, casa, loja, escritório ou qualquer outro imóvel urbano, seus direitos e deveres estão definidos nesta lei. Não importa o que o contrato diga: se uma cláusula violar a Lei do Inquilinato, ela é nula.
No entanto, o parágrafo único traz exceções importantes. Algumas situações específicas continuam regidas pelo Código Civil ou por leis especiais, como veremos abaixo.
Tipos de Locação Cobertos pela Lei
Locação Residencial
Imóveis para moradia do inquilino e sua família
Exemplos: Apartamentos, casas, studios, kitinetes
Locação Comercial (Não Residencial)
Imóveis para atividades comerciais, industriais ou profissionais
Exemplos: Lojas, escritórios, galpões, consultórios
Locação por Temporada
Locação de até 90 dias para férias, lazer ou tratamento
Exemplos: Casas de praia, chalés, imóveis para turismo
O Que NÃO é Coberto pela Lei do Inquilinato
Atenção!
As situações abaixo não são protegidas pela Lei do Inquilinato. Se você está em alguma dessas situações, seus direitos são regidos por outras leis.
Imóveis de propriedade da União, Estados e Municípios
Regidos por legislação administrativa específica
Vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamento
Não são considerados imóveis urbanos para fins de locação
Espaços publicitários (outdoors, painéis)
Contratos de cessão de espaço, não de locação
Apart-hotéis, hotéis e equiparados
Regidos pelo Código Civil e legislação hoteleira
Arrendamento mercantil (leasing)
Regido por legislação específica de arrendamento
Imóveis rurais
Regidos pelo Estatuto da Terra e legislação agrária
Pontos Importantes
1. Imóvel Urbano vs. Rural
A Lei do Inquilinato só se aplica a imóveis urbanos. Imóveis rurais (fazendas, sítios, chácaras destinadas à produção agrícola) são regidos pelo Estatuto da Terra. Se você aluga uma chácara na cidade para moradia, ela é considerada urbana e está coberta pela lei.
2. Garagem e Estacionamento
Vagas de garagem autônomas (aquelas com matrícula própria) não são cobertas. Mas se a vaga é acessória ao apartamento alugado, ela faz parte da locação e segue a Lei do Inquilinato.
3. Airbnb e Locação por Temporada
A locação por temporada (até 90 dias) é coberta pela Lei do Inquilinato. Plataformas como Airbnb se enquadram nessa categoria, embora haja discussões sobre a natureza jurídica de estadias muito curtas.
Perguntas Frequentes
Aluguei uma vaga de garagem. Tenho os mesmos direitos de um inquilino?
Depende. Se a vaga é autônoma (tem matrícula própria no registro de imóveis), a locação é regida pelo Código Civil, não pela Lei do Inquilinato. Você não terá as mesmas proteções, como direito à renovação. Se a vaga é vinculada ao apartamento que você aluga, ela faz parte da locação principal.
Moro em um flat/apart-hotel. A Lei do Inquilinato me protege?
Não, se o apart-hotel presta serviços regulares (limpeza, recepção, café da manhã) e funciona como hotel. Nesse caso, aplica-se o Código Civil. Porém, se é apenas um apartamento mobiliado sem serviços, pode ser considerado locação residencial normal.
Alugo um imóvel do governo. Quais são meus direitos?
Imóveis da União, Estados e Municípios são regidos por legislação administrativa específica. A relação é de concessão de uso, não de locação. Seus direitos dependem do contrato firmado com o órgão público e da legislação aplicável àquela esfera de governo.
Tenho um contrato de arrendamento. É a mesma coisa que locação?
Não. O arrendamento mercantil (leasing) é um contrato diferente, com opção de compra ao final. É regido pela Lei 6.099/74, não pela Lei do Inquilinato. As regras são bem diferentes, especialmente quanto à rescisão e devolução do bem.
Seu contrato está de acordo com a Lei do Inquilinato?
Muitos contratos possuem cláusulas que violam a lei e podem ser anuladas. Descubra se você está protegido.
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