Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Lei 10.192/2001, Art. 2º, § 1º: É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.
O Que Este Artigo Significa na Prática?
O artigo 18 da Lei do Inquilinato, combinado com a Lei 10.192/2001, estabelece as regras fundamentais sobre reajuste do valor do aluguel. A regra básica é simples: o reajuste só pode ocorrer uma vez por ano, pelo índice previsto no contrato.
Isso significa que o locador não pode aumentar o aluguel antes de 12 meses da última correção. E quando o reajuste ocorrer, deve seguir o índice acordado no contrato (geralmente IGP-M, IPCA ou IVAR).
Além disso, as partes podem, de comum acordo, negociar um novo valor diferente do índice. Isso é útil quando o índice sobe muito ou quando o mercado muda.
Atenção: Reajuste Antes de 12 Meses é Ilegal!
Qualquer cláusula que preveja reajuste em prazo inferior a 12 meses é nula de pleno direito. Se seu contrato prevê reajuste semestral, essa cláusula é inválida e você não precisa cumpri-la.
Índices de Reajuste Mais Utilizados
Índice Geral de Preços - Mercado
Calculado pelo FGV (Fundação Getulio Vargas)
Volatilidade: Alta - pode ter grandes variações
Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo
Calculado pelo IBGE
Volatilidade: Moderada - mais estável que o IGP-M
Índice de Variação de Aluguéis Residenciais
Calculado pelo FGV
Volatilidade: Baixa - tende a ser mais justo para inquilinos
Índice Nacional de Preços ao Consumidor
Calculado pelo IBGE
Volatilidade: Moderada - similar ao IPCA
Como Calcular o Reajuste
Fórmula do Reajuste:
Novo Aluguel = Aluguel Atual × (1 + Índice ÷ 100)
Exemplo Prático:
- Aluguel atual: R$ 2.000,00
- Índice acumulado (IGP-M 12 meses): 6,5%
- Cálculo: R$ 2.000 × (1 + 6,5 ÷ 100) = R$ 2.000 × 1,065
- Novo aluguel: R$ 2.130,00
Importante: Data-Base do Índice
O índice usado deve ser o acumulado nos 12 meses anteriores à data de aniversário do contrato. Se seu contrato iniciou em março, use o índice acumulado de março do ano anterior até fevereiro do ano corrente.
Pontos Importantes
1. Reajuste vs. Revisão
Reajuste é a correção automática pelo índice do contrato. Revisão é a negociação de um novo valor (Art. 19), que pode ser solicitada após 3 anos de contrato se o valor estiver defasado.
2. Índice Negativo
Se o índice acumulado for negativo (deflação), em tese o aluguel deveria diminuir. Na prática, muitos contratos preveem que o reajuste negativo não se aplica. Verifique seu contrato.
3. Negociação é Sempre Possível
O artigo 18 permite que as partes, de comum acordo, definam um novo valor diferente do índice. Se o IGP-M subiu 30% e você considera abusivo, pode negociar um reajuste menor com o locador.
4. Mudança de Índice
As partes podem, de comum acordo, trocar o índice previsto no contrato. Por exemplo, mudar de IGP-M para IPCA. Isso exige um aditivo contratual assinado por ambas as partes.
Comparativo: IGP-M vs. IPCA vs. IVAR
| Aspecto | IGP-M | IPCA | IVAR |
|---|---|---|---|
| Volatilidade | Alta | Moderada | Baixa |
| Influência do Dólar | Alta | Baixa | Nenhuma |
| Reflete Aluguéis | Não | Parcialmente | Sim |
| Bom para Inquilino | Depende | Geralmente | Sim |
| Tradicional em Contratos | Muito usado | Crescendo | Novo |
Perguntas Frequentes
O locador pode aplicar reajuste maior que o índice do contrato?
Não unilateralmente. O reajuste deve seguir o índice previsto no contrato. Se o locador quer aumentar além do índice, precisa de seu acordo. Você pode recusar e exigir que seja aplicado apenas o índice contratual.
Meu contrato prevê reajuste semestral. Isso é válido?
Não. A Lei 10.192/2001 proíbe reajuste em prazo inferior a 12 meses. Essa cláusula é nula de pleno direito. O reajuste só pode ocorrer anualmente, mesmo que o contrato diga o contrário.
Posso me recusar a pagar o reajuste se achar muito alto?
Se o reajuste está de acordo com o índice previsto no contrato, em tese você deve pagar. Porém, você sempre pode negociar com o locador. Muitos preferem negociar a perder um inquilino pontual. Se não houver acordo, após 3 anos você pode pedir revisão judicial (Art. 19).
O locador esqueceu de aplicar o reajuste. Ele pode cobrar retroativo?
Há divergência sobre isso. Alguns entendem que o locador pode aplicar retroativamente; outros que ele perdeu o direito ("supressio"). Na prática, se passou muito tempo, negocie. O mais comum é aplicar o reajuste a partir da data em que foi comunicado, não retroativamente.
Qual o melhor índice para o inquilino?
Em geral, o IVAR tende a ser mais favorável ao inquilino, pois reflete a variação real dos aluguéis. O IPCA é mais estável que o IGP-M. O IGP-M pode ter grandes variações, especialmente quando o dólar sobe.
O reajuste aplicado está correto?
Descubra se seu locador está aplicando o reajuste corretamente e se há cobranças indevidas no seu contrato.
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