Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
Parágrafo único. (VETADO)
Atenção Fiadores!
A fiança se estende até a devolução efetiva do imóvel, mesmo após o término do prazo inicial do contrato. O fiador pode se exonerar após a prorrogação automática (Art. 40, X), mas continua responsável por 120 dias após a notificação.
Direitos do Fiador
Exoneração da Fiança
O fiador pode pedir para sair da fiança se o locador recusar substituto idôneo
Art. 39 da Lei 8.245/91Sub-rogação
Após pagar a dívida, o fiador pode cobrar do inquilino todos os valores desembolsados
Art. 831 do Código CivilBenefício de Ordem
Pode exigir que primeiro sejam executados os bens do inquilino (se não renunciou)
Art. 827 do Código CivilNotificação de Atrasos
Tem direito de ser notificado sobre atrasos para evitar acúmulo de dívida
Art. 40, XI da Lei 8.245/91Como Funciona a Exoneração da Fiança
Quando o contrato se prorroga por prazo indeterminado (após o término do prazo inicial), o fiador pode se exonerar seguindo este processo:
- 1 Notificação ao Locador
O fiador deve notificar o locador por escrito (de preferência por cartório ou AR) manifestando sua intenção de se exonerar.
- 2 Período de Responsabilidade
O fiador permanece responsável por 120 dias após a notificação.
- 3 Obrigação do Locador
O locador deve notificar o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias.
- 4 Consequência
Se o inquilino não apresentar nova garantia, o locador pode ajuizar ação de despejo.
Sub-rogação: Recuperando o Que Pagou
Se o fiador for obrigado a pagar dívidas do inquilino (aluguéis atrasados, danos, etc.), ele tem direito de cobrar de volta todos os valores:
- Aluguéis pagos: Todos os meses quitados pelo fiador
- Encargos: Condomínio, IPTU e outras despesas
- Juros e multas: Valores adicionais decorrentes do atraso
- Custas processuais: Se houve ação judicial
Importante: O fiador pode ajuizar ação de regresso contra o inquilino mesmo durante a locação. Guarde todos os comprovantes de pagamento.
Perguntas Frequentes
O fiador pode ser cobrado antes do inquilino?
Depende. Se o fiador renunciou ao benefício de ordem no contrato (muito comum), ele pode ser cobrado diretamente. Se não renunciou, pode exigir que primeiro sejam executados os bens do inquilino.
O que acontece se o locador recusar o substituto do fiador?
Se o fiador indicar um substituto idôneo (que preencha os requisitos) e o locador recusar sem motivo justo, o fiador pode se exonerar. A recusa deve ser fundamentada, não pode ser arbitrária.
O fiador responde por danos ao imóvel?
Sim. A fiança normalmente cobre todas as obrigações do inquilino: aluguéis, encargos, danos ao imóvel, multas por descumprimento contratual, etc. Por isso é tão importante o fiador acompanhar a situação da locação.
É possível limitar o valor da fiança?
Sim, desde que previsto no contrato. O fiador pode limitar sua responsabilidade a um valor máximo ou a determinadas obrigações. Porém, na prática, locadores raramente aceitam fiança limitada.
O fiador tem direito de ser avisado sobre atrasos?
Sim! O Art. 40, XI da Lei do Inquilinato garante ao fiador o direito de ser notificado sobre a mora do inquilino. Isso permite que tome providências antes que a dívida se acumule demais.
Problemas com a fiança do seu contrato?
Descubra se há irregularidades na garantia ou outras cláusulas abusivas no seu contrato de aluguel.
Analisar Meu Contrato Gratuitamente