Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, poderá o locador denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
O Que é Denúncia Vazia?
A denúncia vazia é a possibilidade de o locador pedir a devolução do imóvel sem precisar apresentar qualquer justificativa. Ou seja, ele não precisa dizer que vai vender, que vai usar para moradia própria ou qualquer outro motivo - simplesmente pode pedir o imóvel de volta.
Essa possibilidade, porém, é limitada pela lei para proteger o inquilino de despejos arbitrários durante o prazo do contrato.
Proteção do Contrato de 30 Meses
Se você tem um contrato de 30 meses ou mais, o locador não pode pedir o imóvel sem motivo durante a vigência do prazo. A denúncia vazia só é possível após o término do prazo contratual.
Requisitos para Denúncia Vazia
Contrato de 30 meses ou mais
A denúncia vazia só é possível em contratos com prazo igual ou superior a 30 meses
Término do prazo contratual
Só pode ser exercida após o fim do prazo estipulado no contrato
Prazo de 30 dias para desocupação
O inquilino tem 30 dias para desocupar o imóvel após a notificação
Notificação por escrito
O locador deve notificar formalmente sua intenção de retomar o imóvel
Como Funciona na Prática
Contrato de 30 meses é assinado
Durante os 30 meses, o locador NÃO pode pedir o imóvel sem justificativa legal.
Término dos 30 meses
O contrato termina automaticamente. O locador pode exercer a denúncia vazia.
Se o locador notificar em até 30 dias
O inquilino tem 30 dias para desocupar. Se não sair, o locador pode mover ação de despejo.
Se passarem mais de 30 dias sem notificação
O contrato se prorroga por prazo indeterminado. Mas o locador pode denunciar a qualquer momento, dando 30 dias para desocupação.
E se o Contrato For Menor que 30 Meses?
Se o contrato tiver prazo inferior a 30 meses (por exemplo, 12 ou 24 meses), a situação é diferente e mais favorável ao inquilino:
- O locador NÃO pode usar a denúncia vazia
- O contrato se prorroga automaticamente por prazo indeterminado
- O locador só pode pedir o imóvel com justificativa legal (Art. 47)
Importante: Isso muda se o contrato total (incluindo prorrogações) completar 30 meses - aí a denúncia vazia passa a ser possível.
Perguntas Frequentes
O que significa "denunciar" o contrato?
"Denunciar" o contrato significa manifestar formalmente a intenção de encerrá-lo. Quando o locador "denuncia" a locação, está comunicando que quer o imóvel de volta. "Denúncia vazia" significa que ele faz isso sem precisar explicar o motivo.
O locador pode me despejar no meio do contrato de 30 meses?
Não através de denúncia vazia. Durante os 30 meses, o despejo só é possível por motivos específicos previstos em lei: falta de pagamento, descumprimento de obrigações, uso indevido do imóvel, entre outros. Simplesmente "querer o imóvel de volta" não é motivo válido durante o prazo contratual.
O que acontece se eu não sair em 30 dias após a denúncia?
O locador pode ajuizar ação de despejo. Se a denúncia vazia foi feita corretamente (contrato de 30+ meses já terminado), o juiz provavelmente concederá liminar de despejo em 15 dias. É melhor negociar um prazo maior diretamente com o locador.
Posso negociar um prazo maior para sair?
Sim! Embora a lei diga 30 dias, nada impede que você negocie com o locador um prazo maior. Muitos locadores preferem dar 60 ou 90 dias para evitar processo judicial. Sempre formalize o acordo por escrito.
Por que contratos de 30 meses são mais comuns?
Porque dão ao locador a garantia de poder retomar o imóvel sem justificativa após o prazo. Contratos menores não permitem denúncia vazia, o que é menos interessante para muitos locadores. Para o inquilino, 30 meses significa estabilidade durante esse período.
Recebeu notificação de desocupação?
Verifique se a denúncia vazia é válida no seu caso e descubra se há irregularidades no seu contrato de aluguel.
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