Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
O Que Este Artigo Significa na Prática?
O artigo 13 da Lei do Inquilinato estabelece uma regra fundamental: você não pode sublocar, ceder ou emprestar o imóvel alugado sem autorização expressa e por escrito do proprietário.
Isso significa que, mesmo que você pague o aluguel em dia e cuide bem do imóvel, não pode simplesmente colocar outra pessoa para morar ou usar o espaço sem que o locador concorde formalmente.
Importante: O silêncio do locador não significa autorização. Mesmo que ele não responda, isso não quer dizer que concordou. A autorização precisa ser expressa e por escrito.
Diferenças Entre Cessão, Sublocação e Empréstimo
1. Cessão da Locação
Na cessão, você transfere completamente o contrato para outra pessoa. O cessionário (nova pessoa) passa a ser o inquilino no seu lugar, assumindo todas as obrigações do contrato original.
Exemplo:
Você vai se mudar para outra cidade e quer que seu irmão assuma o contrato no seu lugar. Se o locador autorizar, seu irmão passa a ser o inquilino e você sai completamente do contrato.
2. Sublocação
Na sublocação, você continua sendo o inquilino perante o locador, mas aluga o imóvel (ou parte dele) para um terceiro. Você fica responsável perante o proprietário, e o sublocatário fica responsável perante você.
Exemplo:
Você aluga um apartamento de 3 quartos e quer alugar um quarto para um colega de trabalho. Mesmo que ele pague diretamente para você, você continua responsável pelo aluguel integral perante o proprietário.
3. Empréstimo (Comodato)
No empréstimo, você cede o uso do imóvel gratuitamente para outra pessoa, sem cobrar nada. Mesmo sendo gratuito, também precisa de autorização do locador.
Exemplo:
Você vai viajar por 3 meses e quer deixar um amigo morando no apartamento sem cobrar nada. Isso é empréstimo e precisa de autorização.
Como Pedir Autorização ao Locador
Procedimento Correto
- 1 Notifique por escrito
Envie uma carta ou e-mail para o locador explicando sua intenção de sublocar, ceder ou emprestar o imóvel.
- 2 Aguarde 30 dias
O locador tem 30 dias para manifestar sua oposição por escrito.
- 3 Obtenha autorização expressa
Mesmo que o locador não se oponha, é melhor obter um documento assinado autorizando expressamente.
Consequências da Sublocação Não Autorizada
O Que Pode Acontecer
- Ação de despejo - O locador pode entrar com ação de despejo por infração contratual
- Rescisão do contrato - O contrato pode ser rescindido sem direito a indenização
- Multa contratual - Você pode ter que pagar a multa por rescisão antecipada
- Responsabilidade por danos - Você responde por qualquer dano causado pelo sublocatário
Dúvidas Frequentes
Posso colocar meu imóvel alugado no Airbnb?
Depende. Alugar por temporada (Airbnb, Booking, etc.) pode ser considerado sublocação e geralmente requer autorização do proprietário. Além disso, muitos contratos e convenções de condomínio proíbem expressamente essa prática.
E se eu dividir o apartamento com um colega de quarto?
Se a pessoa pagar parte do aluguel para você, isso pode ser considerado sublocação parcial e precisa de autorização. A forma mais segura é incluir a pessoa como co-locatário no contrato original, com autorização do locador.
O locador pode recusar a sublocação sem motivo?
Sim. A lei não obriga o locador a aceitar sublocação. Ele pode recusar por qualquer motivo ou mesmo sem motivo. A autorização é uma faculdade do proprietário, não um direito do inquilino.
Posso cobrar um valor maior do sublocatário?
Não para locação residencial. O artigo 21 da Lei do Inquilinato proíbe que o valor da sublocação residencial exceda o valor da locação original. Se você paga R$ 1.500, não pode cobrar R$ 2.000 do sublocatário.
Seu contrato permite sublocação?
Verifique as cláusulas do seu contrato e entenda seus direitos antes de sublocar ou ceder o imóvel.
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