Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
- I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
- II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
- III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
- IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
- V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário;
- VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
- VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
- VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
- IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
O Que Este Artigo Significa na Prática?
O artigo 59 da Lei do Inquilinato define as hipóteses em que o locador pode pedir o despejo do inquilino de forma mais rápida, com liminar para desocupação em 15 dias. Isso significa que, nessas situações específicas, o proprietário pode conseguir a ordem de desocupação antes mesmo de ouvir o inquilino.
Entretanto, para obter essa liminar, o locador precisa depositar uma caução de 3 meses de aluguel como garantia. Se o despejo for considerado injusto posteriormente, essa caução serve para indenizar o inquilino.
Principais Hipóteses de Despejo
1. Mútuo Acordo (Inciso I)
Quando locador e inquilino fazem um acordo por escrito para encerrar o contrato, com prazo mínimo de 6 meses para desocupação. Se o inquilino não sair no prazo combinado, o despejo é rápido.
Requisitos do acordo:
- Documento por escrito
- Assinado por ambas as partes
- Assinado por duas testemunhas
- Prazo mínimo de 6 meses para desocupação
2. Falta de Pagamento (Inciso IX)
Quando o inquilino não paga o aluguel e o contrato não possui garantia (fiador, caução ou seguro-fiança), o despejo pode ser muito rápido. Esta é uma das hipóteses mais comuns.
Atenção: Se o contrato tem garantia (fiador, caução, etc.), o processo de despejo por falta de pagamento segue o rito normal, não o acelerado.
3. Reparações Urgentes (Inciso VI)
Quando o imóvel precisa de reparações urgentes determinadas pelo poder público (Prefeitura, Defesa Civil) e essas obras não podem ser feitas com o inquilino morando no local.
- A urgência deve ser determinada pelo poder público
- As obras devem ser incompatíveis com a permanência
- Ou o inquilino deve ter recusado consentir as obras
4. Locação por Temporada (Inciso III)
Quando termina o prazo da locação por temporada (máximo 90 dias), o locador tem 30 dias para entrar com ação de despejo e conseguir liminar rápida.
5. Extinção da Garantia (Inciso VII)
Quando o fiador pede exoneração ou a garantia se extingue, o inquilino tem 30 dias para apresentar nova garantia. Se não apresentar, cabe despejo com liminar.
Direitos do Inquilino no Despejo
Proteções Legais
- Prazo mínimo de 15 dias para desocupação, mesmo com liminar
- Purga da mora - pode pagar os aluguéis atrasados e evitar o despejo (veja art. 62)
- Direito de defesa - pode contestar a ação e apresentar provas
- Indenização - se o despejo for indevido, a caução depositada pelo locador serve para indenizar
Dúvidas Frequentes
O locador pode me despejar sem ação judicial?
Não, nunca! O despejo só pode acontecer por ordem judicial. Qualquer tentativa de retirar o inquilino à força, cortar água/luz ou trocar fechaduras é crime de "exercício arbitrário das próprias razões" (art. 345 do Código Penal).
Quanto tempo tenho para sair após a ordem de despejo?
Nas hipóteses do art. 59, o prazo é de 15 dias após a liminar. Em outros casos, pode variar de 15 a 30 dias, dependendo da decisão do juiz. Se não sair no prazo, o oficial de justiça pode fazer a desocupação forçada.
Posso evitar o despejo por falta de pagamento?
Sim! Você pode fazer a "purga da mora", ou seja, pagar todos os aluguéis atrasados mais encargos em até 15 dias após ser citado na ação. Mas atenção: só pode usar esse direito uma vez a cada 24 meses.
O que é a caução de 3 meses que o locador deposita?
Para conseguir a liminar de despejo em 15 dias, o locador precisa depositar em juízo o valor de 3 meses de aluguel. Se o despejo for considerado injusto, esse valor serve para indenizar o inquilino pelos prejuízos.
Está enfrentando uma ação de despejo?
Verifique se a ação está correta e conheça seus direitos. Muitos despejos podem ser evitados ou contestados.
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